完Q之路(三十三):物業稅(Property Tax)簡說(一) – Net Assessable Value

香港其中一項優勢是低稅率和稅率簡單,這吸引了很多公司來港做生意,和很多外國人到這裡生活。在三大稅項之中,物業稅(Property Tax)是最容易處理的稅項。它的計算方法簡單直接,所涉及的《稅務條例》亦只有s.5B。

簡單來說,只要你擁有香港境內的任何土地或建築物,你也需要繳交物業稅,其稅額是應評稅淨值(Net Assessable Value)的15%標準稅率。

「擁有人」的定義在《稅務條例》s.2已詳細列出。基本上,只要是在香港買了任何建築物,或者你做了按揭,或者你是實質的受益人,你也屬於「擁有人」。值得一提的是,若某物業的業主立案法團(根據《建築物管理條例》s.8而成立)如代表某人收取某種代價(Consideration)以換作其他人的物業使用權(right of use),那業主立案法團也會被當作為「擁有人」。

應評稅淨值(Net Assessable Value)的計算十分簡單:它是應評稅值(Assessable Value)減去差餉和修葺和支出方面的免稅額(Statutory Deduction, 應評稅值的20%)之後的淨值。

應評稅值(Assessable Value)是指任何要付給「擁有人」以換取物業使用權(right of use)的代價(Consideration)。它們可以是金錢,也可以是能夠轉換為金錢的東西,例如租金、不會退回的按金、租客負責的「擁有人」的開支(例如維修費)、租客付給「擁有人」的管理費(如果租客B自行交管理費,沒有經過A,則該管理費便不用計算在內)、能被收回的租金壞帳等。

例如,A名下擁有一個單位,在2019年9月1日出租給B,月租為$12,000,三按一上,即先付三個月租金作按金和一個月上期,一年生約一年死約,租期完結後會退回三按。在2019/20稅務年度裡,A需要繳交的物業稅就是應評稅淨值(Net Assessable Value)的15%標準稅率,而應評稅淨值就是應評稅值($12,000 x 7個月)$84,000的80%(因為當中有20%是法例給予的免稅額),亦即$67,200。結果,2019/20稅務年度的物業稅便是$10,080。

假如A的單位出現滲水情況,結果A要自行付出$10,000的維修費,那該維修費將不會有任何影響;但如果該筆維修費由租客B負責,那A的應評稅值便要加上那$10,000,因為這會被當作為「擁有人」獲得的代價(Consideration)。(即$12,000 x 7個月 + 10,000 = $94,000)

同樣地,如果在租約裡寫明租客B要負責部分的物業稅,例如$5,000,這筆錢也會被當作為「擁有人」獲得的代價(Consideration)而要被計算在應評稅值上。(即$12,000 x 7個月 + 5,000 = $89,000)

如果因為特殊情況三個月的按金最後只退回兩個月,那沒有退回的一個月按金也順理成章地要被計算在應評稅值上。(即$12,000 x 7個月 + 12,000 = $96,000)

換句話說,「擁有人」付的所有開支(除「擁有人」自己付出的差餉外)也不能扣稅,而向租客收取的所有代價(Consideration)也要被評稅。

物業稅的計算其實很簡單,只是有些涉及時間性上的問題要小心注意。

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