完Ｑ之路（三十三）：物業稅（Property Tax）簡說（一） – Net Assessable Value

香港其中一項優勢是低稅率和稅率簡單，這吸引了很多公司來港做生意，和很多外國人到這裡生活。在三大稅項之中，物業稅（Property Tax）是最容易處理的稅項。它的計算方法簡單直接，所涉及的《稅務條例》亦只有s.5B。

簡單來說，只要你擁有香港境內的任何土地或建築物，你也需要繳交物業稅，其稅額是應評稅淨值（Net Assessable Value）的15%標準稅率。

「擁有人」的定義在《稅務條例》s.2已詳細列出。基本上，只要是在香港買了任何建築物，或者你做了按揭，或者你是實質的受益人，你也屬於「擁有人」。值得一提的是，若某物業的業主立案法團（根據《建築物管理條例》s.8而成立）如代表某人收取某種代價（Consideration）以換作其他人的物業使用權（right of use），那業主立案法團也會被當作為「擁有人」。

應評稅淨值（Net Assessable Value）的計算十分簡單：它是應評稅值（Assessable Value）減去差餉和修葺和支出方面的免稅額（Statutory Deduction, 應評稅值的20%）之後的淨值。

應評稅值（Assessable Value）是指任何要付給「擁有人」以換取物業使用權（right of use）的代價（Consideration）。它們可以是金錢，也可以是能夠轉換為金錢的東西，例如租金、不會退回的按金、租客負責的「擁有人」的開支（例如維修費）、租客付給「擁有人」的管理費（如果租客B自行交管理費，沒有經過A，則該管理費便不用計算在內）、能被收回的租金壞帳等。

例如，A名下擁有一個單位，在2019年9月1日出租給B，月租為$12,000，三按一上，即先付三個月租金作按金和一個月上期，一年生約一年死約，租期完結後會退回三按。在2019/20稅務年度裡，A需要繳交的物業稅就是應評稅淨值（Net Assessable Value）的15%標準稅率，而應評稅淨值就是應評稅值（$12,000 x 7個月）$84,000的80%（因為當中有20%是法例給予的免稅額），亦即$67,200。結果，2019/20稅務年度的物業稅便是$10,080。

假如A的單位出現滲水情況，結果A要自行付出$10,000的維修費，那該維修費將不會有任何影響；但如果該筆維修費由租客B負責，那A的應評稅值便要加上那$10,000，因為這會被當作為「擁有人」獲得的代價（Consideration）。（即$12,000 x 7個月 + 10,000 = $94,000）

同樣地，如果在租約裡寫明租客B要負責部分的物業稅，例如$5,000，這筆錢也會被當作為「擁有人」獲得的代價（Consideration）而要被計算在應評稅值上。（即$12,000 x 7個月 + 5,000 = $89,000）

如果因為特殊情況三個月的按金最後只退回兩個月，那沒有退回的一個月按金也順理成章地要被計算在應評稅值上。（即$12,000 x 7個月 + 12,000 = $96,000）

換句話說，「擁有人」付的所有開支（除「擁有人」自己付出的差餉外）也不能扣稅，而向租客收取的所有代價（Consideration）也要被評稅。

物業稅的計算其實很簡單，只是有些涉及時間性上的問題要小心注意。