完Q之路(五十七):印花稅(Stamp Duty)簡說(二) – AVD & DSD

買賣香港的物業(Immovable Property)涉及好幾種印花稅(Stamp Duty),包括住宅/非住宅物業從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)、雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD)、額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)、加強額外印花稅(Enhanced Special Stamp Duty, Enhanced SSD)和買家印花稅(Buyer Stamp Duty, BSD)。

買賣香港的物業一般會涉及到的文書(Instrument)主要是買賣合約(Agreement for Sale, AFS),當中包括臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)、正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement)和售賣轉易契/樓契(Conveyance on Sale, COS)。

除此之外,其他有可能會出現的文書(Instrument)包括:送契(送贈形式/送契來轉名)(Deed of Gift)、止贖令(即假如買家無力償還按揭貸款,銀行便會行使止贖令,回收物業以作變賣。)(Foreclosure Order)和家庭協議書/遺產分配協議(用作記錄各遺產受益人之間就遺產分配問題所達成的協議)(Deed of Family Arrangement)等。詳細資料可到Google搜查一下。

買賣物業的基本流程是:當買家接觸地產經紀並選擇了合心意的物業和確認價格後,雙方便會簽訂臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement),買方亦同時要繳付臨時訂金(即細訂)。之後,賣方的律師便會草擬正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement),並由買方律師審核。如果雙方都同意合約內容,便會簽訂正式買賣合約,買方亦同時要繳付加付訂金(即大訂)。於交樓日,買方便要繳付樓價的餘款,同時取得該物業。買方律師亦會草擬售賣轉易契/樓契(Conveyance on Sale, COS),由賣方律師審核,雙方同意之後便會簽訂售賣轉易契/樓契,完成物業買賣。

住宅/非住宅物業從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)( 即第1標準第1 & 2部稅率)和雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD)(即第2標準稅率)

這是最基本的印花稅,是以劃一15%(第1標準第1部稅率,Scale 1, Part 1)或累進稅率計算。累進稅率是以物業售價來決定,包括兩個稅率表,分別是雙重累進稅率(第1標準第2部稅率,Scale 1, Part 2)(即雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD))和正常的累進稅率(第2標準稅率, Scale 2)。

簡單來說,住宅物業(Residential Immovable Property)會用上劃一15%(第1標準第1部稅率,Scale 1, Part 1)或正常的累進稅率(第2標準稅率, Scale 2);非住宅物業(Non-residential Immovable Property)會用上雙重累進稅率(第1標準第2部稅率,Scale 1, Part 2)(即雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD))。

一般來說,每一宗交易只會用來計算一次從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),但如果有證據顯示多於一單交易是有關係,那印花稅署有權追收差額。例如買家在短時間內購買一個單位和一個泊車位,理論上印花稅署會以各自的售價收取兩次印花稅,但如果印花稅署有理由相信兩次交易應為一次大交易,則印花稅署會以總售價來計算較大的印花稅。

針對非住宅物業(Non-residential Immovable Property),印花稅署會在臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)、正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement)和售賣轉易契/樓契(Conveyance on Sale, COS)上加蓋印花,以交易金額或交易當日的市價較高者來計算累進稅率(第1標準第2部稅率,Scale 1, Part 2),以及COS的固定印花稅$100,於臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)簽署當日起計30日內,由買家和賣家一起繳付。

針對住宅物業(Residential Immovable Property),印花稅署會在臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)、正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement)和售賣轉易契/樓契(Conveyance on Sale, COS)上加蓋印花,以交易金額或交易當日的市價較高者來計算印花稅(Stamp Duty),以劃一15%(第1標準第1部稅率,Scale 1, Part 1)或正常的累進稅率(第2標準稅率, Scale 2),以及COS的固定印花稅$100,於臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)簽署當日起計30日內,由買家和賣家一起繳付。

即使是以送禮形式轉讓也要付上從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),涉及文書(Instruments)為送契(送贈形式/送契來轉名)(Deed of Gift),用轉讓當日的物業市價來計算稅率,在送契30日內由捐贈者和受贈者付款。

一般來說,從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)的稅率就是劃一的15%,除非:
1. 買家為香港永久性居民,而且是首次購買住宅物業;或
2. 買家多於一位香港永久性居民,他們將共同擁有該物業/ 他們為近親並共同擁有該物業,而且是首次購買住宅物業;或
3. 近親進行物業轉讓/買賣;或
4. 提名近親進行物業轉讓/買賣;或
5. 由法庭頒令進行物業轉讓/買賣;或
6. 根據轉易契,將一個按揭住宅物業轉讓或歸屬予該物業的承按人(mortgagee);或
7. 因原有的一個物業已因市區重建而被收取/根據其他政府條例而被強行出售/收回。

在特定情況下,從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)能被豁免:
1. 提名一名在香港沒有擁有其他住宅物業的近親〔不論是否香港永久性居民〕簽立轉易契;或
2. 根據遺囑將物業轉讓給遺產受益人;或
3. 相聯法人團體之間進行的物業買賣或轉讓; 或
4. 把物業轉售或轉讓予政府; 或
5. 《稅務條例》〔第112章〕第88條認可的慈善機構接受餽贈的住宅物業。

最後,已付的從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)也能在合約被取消的兩年後被安排退還,只要購買住宅物業或非住宅物業〔包括空地〕因作重建之用而買賣合約被取消,或香港永久性居民轉換其唯一的住宅物業(部分退還)。

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