完Ｑ之路（五十七）：印花稅（Stamp Duty）簡說（二） – AVD & DSD

買賣香港的物業（Immovable Property）涉及好幾種印花稅（Stamp Duty），包括住宅／非住宅物業從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）、額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）、加強額外印花稅（Enhanced Special Stamp Duty, Enhanced SSD）和買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD）。

買賣香港的物業一般會涉及到的文書（Instrument）主要是買賣合約（Agreement for Sale, AFS），當中包括臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement）、正式買賣合約（Formal Sale and Purchase Agreement）和售賣轉易契／樓契（Conveyance on Sale, COS）。

除此之外，其他有可能會出現的文書（Instrument）包括：送契（送贈形式／送契來轉名）（Deed of Gift）、止贖令（即假如買家無力償還按揭貸款，銀行便會行使止贖令，回收物業以作變賣。）（Foreclosure Order）和家庭協議書／遺產分配協議（用作記錄各遺產受益人之間就遺產分配問題所達成的協議）（Deed of Family Arrangement）等。詳細資料可到Google搜查一下。

買賣物業的基本流程是：當買家接觸地產經紀並選擇了合心意的物業和確認價格後，雙方便會簽訂臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement），買方亦同時要繳付臨時訂金（即細訂）。之後，賣方的律師便會草擬正式買賣合約（Formal Sale and Purchase Agreement），並由買方律師審核。如果雙方都同意合約內容，便會簽訂正式買賣合約，買方亦同時要繳付加付訂金（即大訂）。於交樓日，買方便要繳付樓價的餘款，同時取得該物業。買方律師亦會草擬售賣轉易契／樓契（Conveyance on Sale, COS），由賣方律師審核，雙方同意之後便會簽訂售賣轉易契／樓契，完成物業買賣。

住宅／非住宅物業從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）（ 即第1標準第1 & 2部稅率）和雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）（即第2標準稅率）

這是最基本的印花稅，是以劃一15%（第1標準第1部稅率，Scale 1, Part 1）或累進稅率計算。累進稅率是以物業售價來決定，包括兩個稅率表，分別是雙重累進稅率（第1標準第2部稅率，Scale 1, Part 2）（即雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD））和正常的累進稅率（第2標準稅率, Scale 2）。

簡單來說，住宅物業（Residential Immovable Property）會用上劃一15%（第1標準第1部稅率，Scale 1, Part 1）或正常的累進稅率（第2標準稅率, Scale 2）；非住宅物業（Non-residential Immovable Property）會用上雙重累進稅率（第1標準第2部稅率，Scale 1, Part 2）（即雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD））。

一般來說，每一宗交易只會用來計算一次從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD），但如果有證據顯示多於一單交易是有關係，那印花稅署有權追收差額。例如買家在短時間內購買一個單位和一個泊車位，理論上印花稅署會以各自的售價收取兩次印花稅，但如果印花稅署有理由相信兩次交易應為一次大交易，則印花稅署會以總售價來計算較大的印花稅。

針對非住宅物業（Non-residential Immovable Property），印花稅署會在臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement）、正式買賣合約（Formal Sale and Purchase Agreement）和售賣轉易契／樓契（Conveyance on Sale, COS）上加蓋印花，以交易金額或交易當日的市價較高者來計算累進稅率（第1標準第2部稅率，Scale 1, Part 2），以及COS的固定印花稅$100，於臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement）簽署當日起計30日內，由買家和賣家一起繳付。

針對住宅物業（Residential Immovable Property），印花稅署會在臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement）、正式買賣合約（Formal Sale and Purchase Agreement）和售賣轉易契／樓契（Conveyance on Sale, COS）上加蓋印花，以交易金額或交易當日的市價較高者來計算印花稅（Stamp Duty），以劃一15%（第1標準第1部稅率，Scale 1, Part 1）或正常的累進稅率（第2標準稅率, Scale 2），以及COS的固定印花稅$100，於臨時買賣合約（Provisional Sale and Purchase Agreement）簽署當日起計30日內，由買家和賣家一起繳付。

即使是以送禮形式轉讓也要付上從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD），涉及文書（Instruments）為送契（送贈形式／送契來轉名）（Deed of Gift），用轉讓當日的物業市價來計算稅率，在送契30日內由捐贈者和受贈者付款。

一般來說，從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）的稅率就是劃一的15%，除非：
1. 買家為香港永久性居民，而且是首次購買住宅物業；或
2. 買家多於一位香港永久性居民，他們將共同擁有該物業／ 他們為近親並共同擁有該物業，而且是首次購買住宅物業；或
3. 近親進行物業轉讓／買賣；或
4. 提名近親進行物業轉讓／買賣；或
5. 由法庭頒令進行物業轉讓／買賣；或
6. 根據轉易契，將一個按揭住宅物業轉讓或歸屬予該物業的承按人（mortgagee）；或
7. 因原有的一個物業已因市區重建而被收取／根據其他政府條例而被強行出售／收回。

在特定情況下，從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）能被豁免：
1. 提名一名在香港沒有擁有其他住宅物業的近親〔不論是否香港永久性居民〕簽立轉易契；或
2. 根據遺囑將物業轉讓給遺產受益人；或
3. 相聯法人團體之間進行的物業買賣或轉讓； 或
4. 把物業轉售或轉讓予政府； 或
5. 《稅務條例》〔第112章〕第88條認可的慈善機構接受餽贈的住宅物業。

最後，已付的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）也能在合約被取消的兩年後被安排退還，只要購買住宅物業或非住宅物業〔包括空地〕因作重建之用而買賣合約被取消，或香港永久性居民轉換其唯一的住宅物業（部分退還）。