「相心，我不明白你說什麼？為什麼我們的損益表（Income Statement）變得和以前不一樣了？為何我們會多了利息支出？多了不知名資產的折舊？但不見了辦公室和倉租？」我仍然記得在兩年前，老闆忽然把我叫進他的房間，有點擔心地問我這些問題，因為他發現我們的財務報表與之前不一樣，不知怎樣為股東們準備季度報告。
被大幅改動的HKFRS 16
「不用擔心，那是根據最新修定的HKFRS 16的相應改動，相關報表完全符合會計準則。」那被大副修改的HKFRS 16是自2019年1月1日起生效（之後也作出了多翻微調，最新一次調整是在2021年4月）。
儘管如此，老闆仍然感到擔心：「這改動看來把我們的COGS變少了，因為我們的COGS有很多租金的元素在內，現在用以取替的折舊數字比之前少， 部分被分配到利息之上，令我們的毛利率變好了，EBITDA也變好了，那看來是好事，但卻未能真實地反映出我們公司真正的毛利率和EBITDA，那樣可能會讓股東錯誤以為我們生意好了，但事實卻不是如此！」這就是一位生意人用做生意而非會計的角度看財務報表所得出的結論，我覺得他說得有道理。
以我所知，會計界之所以作出這個修改，其中一個原因是因為長期租賃事實上是公司的一項承諾，保守地想它應該被看成為公司的一件資產，在租賃期間這行折舊，以真正反映出公司的資產價值（…The previous accounting model for leases required lessees and lessors to classify their leases as either finance leases or operating leases and account for those two types of leases differently. That model was criticised for failing to meet the needs of users of financial statements because it did not always provide a faithful representation of leasing transactions. In particular, it did not require lessees to recognise assets and liabilities arising from operating leases. <HKFRS 16 IN5>） 。但是，對我老闆這種生意人來說，這種改動一來麻煩、二來又令損益表（Income Statement）不能以他所認為的正確方法表現出公司的營運表現，所以他其實十分不想接受這改動。
但是，不想歸不想，作為會計師，我們也需要根據會計準則來準備財務報表，唯有另外再準備多一份修改前的內部使用的財務報表。
究竟HKFRS 16有什麼地方被改動了？這次修改最大的改動在於，之前我們會把租賃分類成融資租賃（Finance Lease）和營業租賃（Operating Lease）：如果在租賃開始時，出租人（Lessor）已經將租賃生產的風險和報酬轉移到承租人（Lessee），則該租賃便被視為融資租賃（Finance Lease），否則就是營業租賃（Operating Lease）。承租人（Lessee）需要把融資租賃（Finance Lease）確認為資產（因其風險和報酬轉移到承租人（Lessee）身上），但只需營業租賃（Operating Lease）確認為支出。
在最新的HKFRS 16，無論出租人（Lessor）還是承租人（Lessee）也不用把租賃分類，因為所有租賃的處理方法也是一樣：把租賃確認為資產和負債，然後在租賃期間進行折舊和利息支出（之後會再解說）。
對於有很多租用的倉庫和店鋪的公司來說，這是一個惡夢，因為他至少要在每個財政年度的年結日進行調整，從而反映出相關的資產、負債、折舊和利息支出。
租賃合同（Lease Contract） – 確認
根據HKFRS 16，公司必須要確認租賃合同（Lease Contract）。租賃合同（Lease Contract）是指一方（出租人（Lessor））透過該合同把某一件已辨認的資產（identified asset）的一段時期的使用權移交到另一方（承租人（Lessee）），從而換取代價（Consideration）。要評估以上情況是否出現，我們會考慮：
- 承租人（Lessee）是否有權利從該已辨認的資產（identified asset）上取得絕大部分的經濟收益（economic benefit）（可以透過不同途徑取得利益，例如單純持有，或者轉租（Sub-leasing）），以及
- 承租人（Lessee）是否有權利去使用該已辨認的資產（identified asset）（例如去決定怎樣使用、以什什麼目的去使用、什麼時候使用等，以及有權利去營運該資產而不會被出租人（Lessor）影響決定）。
- 租賃合同（Lease Contract）上是否列明已辨認的資產（identified asset）和使用期限（Period of time）。
已辨認的資產（identified asset）是指相關資產在合約上含蓄地（implicitly）／明確地（explicitly）被辨認，一般來說是有形體的資產，例如一間鋪、一輛車、甚至一個範圍。假如某資產是沒有形體，除非它能讓客人有權取得相關資產的絕大部分的經濟收益（economic benefit），否則它不會是已辨認的資產（identified asset）。
假如出租人（Lessor）在出租後仍然擁有實質權利（Substantive right）在其使用期限（Period of use）內取替（substitute）那已辨認的資產，從而獲取經濟收益（economic benefit）（例如出售該資產來獲得金錢），則那並不是租賃，相關合同也不會構成租賃合同。如出租人（Lessor）只能在某時間點之上／之後才能行使這權利，則這並不構成實質權利（Substantive right）。
當承租人（Lessee）要評估出租人（Lessor）對已辨認的資產是否有實質權利（Substantive right），他們必須考慮租賃合同開始（Inception of Lease Contract）時的所有事實和情況，並排除未來事件（Future Events）的發生；假如承租人（Lessee）仍未能決定出租人（Lessor）對已辨認的資產是否有實質權利（Substantive right），則他們應假設出租人（Lessor）沒有實質權利（Substantive right）。
另外，針對「承租人（Lessee）是否有權利去使用該已辨認的資產（identified asset）」這一點，假如出租人（Lessor）為了保護該資產而限制承租人（Lessee）作出某些行為，那種限制會被視作保障性權利（Protective right），並不會影響承租人（Lessee）使用該已辨認的資產（identified asset）的權利。
租賃合同（Lease Contract） – 租賃與非租賃成分（Leasing and non-leasing components）與租期（Lease Term）
有時候，一份租賃合同（Lease Contract）之中有租賃與非租賃成分（Leasing and non-leasing components）。根據HKFRS 16，我們要獨立處理租賃成分（Leasing components）。
對承租人（Lessee）來說，他們需要根據租賃成分（Leasing components）的獨立價錢（stand-alone price）與非租賃成分（Non-leasing components）的獨立價錢（stand-alone price）的比例為基礎，把代價（Consideration）分配到每一個租賃成分（Leasing components）之上，除非承租人（Lessee）使用HKFRS 16所列出的實務權宜作法（Practical Expedient），選擇不把租賃與非租賃成分（Leasing and non-leasing components）分開。
以下是一個簡單例子：很多時候，我們承租一間店鋪或倉庫時，我們的月租費用除了是那店鋪或倉庫的租金外，還有管理費、水電費等，這些都是租賃合同（Lease Contract）裡的非租賃成分（Non-leasing components）。根據HKFRS 16，我們可以選擇把租金和那些非租賃成分（Non-leasing components）分開，也可以選擇使用實務權宜作法（Practical Expedient），把租賃與非租賃成分（Leasing and non-leasing components）視作一個單一的租賃成分（Leasing components）。
對出租人（Lessor）來說，他們需要根據HKFRS 15 Revenue from Contracts with Customers，把代價（Consideration）分配到每一個履約義務（Performance Obligation）。
最後，關於租期（Lease Term），承租人（Lessee）除了要考慮租賃合同（Lease Contract）上列明的使用期限（Period of time）外，還要考慮續約選擇權（Option for Renewal）和合同終止選擇權（Option for Termination）。如果公司預期會行使續約選擇權（Option for Renewal），則在計算HKFRS 16調整時，他們需要把行使續約選擇權（Option for Renewal）後所延長的時間也考慮在內。
例如，某租賃合同（Lease Contract）註明某公司能租用一間倉庫兩年，在兩年後能行使續約選擇權（Option for Renewal），再續約多五年，那在處理HKFRS 16調整（即租賃合同開始（Inception of Lease Contract））時，如果公司已經行確認他們會行使選擇權，他們便要用2+5 = 7年來計算HKFRS 16的調整。
下回將會簡述一下承租人（Lessee）的租賃會計處理。
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