HKFRS 16 租賃的最大改動在於，不論是什麼租約，它都不止會影響利潤表（Income Statement），還會影響資產負債表（Statement of Financial Position），令整間公司的資產和負債忽然增加了不少。上回說過，這是為了反映公司對租務的一種承諾。
基本的複式記帳（Double Entry）和簡化會計
在新的HKFRS 16裡，我們會用到的項目就是以下兩個：使用權資產（Right-of-use Asset）和租賃負債（Lease liabilities）。這兩個都是資產負債表的項目，但不一定是相同金額。
簡單來說，當租約實行（commence）時，我們便要在資產負債表上確認使用權資產（Right-of-use Asset）和租賃負債（Lease liabilities）：
- 使用權資產（Right-of-use Asset）就是把整個租約當作承租方的一件資產，然後與其他資產一樣進行折舊，直到租約完成為止。
- 租賃負債（Lease liabilities）就是把整個租約當作承租方向別人借貸，然後定期償還本金和利息，直到租約完成為止。
因此，以下基本的複式記帳（Double Entry）將會出現在承租方的帳目裡。如果想清楚地把HKFRS 16的調整反映在承租方每個月的帳上，他們可以每個月也做調整，或者簡單一點，在年結當月做一次性的調整。
如果以基本簿記的角度，以上調整並不是那麼難，基本上是和普通固定資產的折舊和借貸還款要做的會計處理一樣。那麼，是否在2019年1月1日起，所有承租別人資產的公司也需要這樣做？並不是。假如承租方的規模很細，符合SME-FRF & SME-FRS中Small and Medium-sized Entity的定義，或者符合HKFRS for Private Entities中對Private Entities的定義，那他們便能根從SME-FRF & SME-FRS或HKFRS for Private Entities中對租賃的會計處理。那些會計處理仍然把租約分成融資租賃（Finance Lease）和營業租賃（Operating Lease），而且按照傳統的會計手法處理。
另外，假如承租方符合以下在HKFRS 16裡列出的豁免（Exemption），他們也能把租賃付款當作開支，以直線法（Straight-line basis）處理（即不用在資產負債表裡確認）：
- 短期租約（少於12個月的租約，沒有選購權）；
- 租賃低價值的資產（獨立來看低於US$5,000，可以被獨立使用）
有一點要注意：當承租方有多於一個租約並符合以上條件，他也選擇了以簡化會計進行處理，他必須要一視用仁地以簡化會計處理所有合資格租約，而不能選擇性地執行。
使用權資產（Right-of-use Asset）
根據HKFRS 16，整個租約會被資本化（capitalized）成固定資產。在租約開始的時候，承租方必須以成本來量度使用權資產（Right-of-use Asset）。這使用權資產（Right-of-use Asset）將會包含最初量度的租賃負債（Lease liabilities）、在租約開始前／之時所做的租賃付款（減去租賃收益）、最初承租方產生的直接成本（例如支付給代理的佣金）、以及將來要還原租借物的預計成本。
在租約開始之後，承租方須以成本模型（Cost Model）繼續量度使用權資產（Right-of-use Asset），除非他們使用根據HKAS 40而採用公允值模型（Fair Value Model）或根據HKAS 16而採用價值重估發（Revaluation Model）。
在成本模型（Cost Model）下，承租方必須根據HKAS 16而進行折舊（Depreciation），然後計算相關的累計折舊（Accumulated Depreciation）和減值（Impairment Cost），以發任何重新最度的租賃負債（Lease liabilities）。有關使用期限（Useful Life）將會是以下兩者較早的一方：該使用權資產（Right-of-use Asset）的使用期限（Useful Life）或租期（Lease Term）完結時。
租賃負債（Lease liabilities）
另外，根據HKFRS 16，在租約開始的時候，承租方必須以租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）來量度租賃負債（Lease liabilities），相關的折現率將會使用租賃內含利率（Implicit interest rate）或增額借款利率（incremental borrowing rate）。
租賃內含利率（Implicit interest rate）即是指Finance中的內部回報率（Internal Rate of Return, IRR）。在租約裡我們不可能會找到利率，但在會計學上所有涉及將來多重付款的交易必定會有利率包含在內，只是可一定會列出在租約裡。這種「內含」的利率就是租賃內含利率（Implicit interest rate）。在出租方的角度下，他正在作出投資決定，因此其投資的回報（即內部回報率（IRR））所提供的利率，便能被視作租賃內含利率（Implicit interest rate）。
由於很多租約也不會提供利率，承租方也很難獲得租賃內含利率（Implicit interest rate），因此他們傾向會用增額借款利率（incremental borrowing rate）。這是指承租人為取得與使用權資產（Right-of-use Asset）價值相近的資產，於類似經濟環境中而以類似擔保品與類似期間借入所需資金而要支付的利率，例如向銀行借錢用作買賣類似承租物，貸款的年期與承租年期一樣，那銀行給予的貸款利率就可以被視為增額借款利率（incremental borrowing rate）。
假如承租是關於租賃店鋪，但是承租方未曾向銀行借貸，那一般銀行要進行很多審查才能給予相關年期的利率，這樣的話承租方很大可能未能取得利率（他們不會提供大量資料只為了取得利率，最終不會接受貸款吧？）。這樣的話，一般為了簡單行事，承租方會用上HSBC的最優惠利率作為增額借款利率（incremental borrowing rate），一來這是銀行給最重要或信用質素最佳的客戶放貸的基本貸款利率，二來它不會經常出現變動，最適合用作計算租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）。
使用權資產（Right-of-use Asset）和租賃負債（Lease liabilities）的例子
假如公司A（承租方）向公司B（出租方）承租單位C作為辦公室，他們簽了一份租約，詳情如下：
- 單位：Unit 501
- 簽約日期：15/5/2021
- 起租日期：1/6/2021
- 租期：1年（為了簡化計算；現實生活中的租約不會這麼短）
- 完租日期：31/5/2022
- 免租期：Nil（現實生活中一般會有半個月到一個月的免租期，用作裝修等等）
- 續租權：Nil（為了簡化計算；現實生活中會有，而承租人要在計算時把這納入考慮之內：如果有很大機會會打算續租，則計算裡的租期要包含續租的時期，例如基本1年+續租1年）
- 租金（月租）：HKD 30,000
- 按金：HKD 60,000（現實生活中一般會用兩個月／三個月的租金作為按金。由於是可退回的，這不會被視作成本。）
- 代理佣金：HKD 30,000（現實生活中一般會是一個月的租金；如果直接與出租方洽談租約則能免除這佣金。這是主要的直接成本。）
- HSBC最優惠利率：5%（租約本身不包含任何利率，所以我們在計算中會使用HSBC最優惠利率。）
這裡要注意的是，預付租金（payment in advance）和後付租金（payment in arrears）會對計算裡的discount factor（1/(1+monthly interest rate)^period）有影響，令租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）略有不同。
先是預付租金（payment in advance）的例子。假設這筆錢與第一期租金一起繳付，它們的現值就是帳面價值（HKD 30,000 + HKD 30,000），然後每期都要把租金乘以discount factor，最後得出以下表格。同時，我們也可以使用Excel Formula NPV來計算（見下圖）。
結果，我們得到HKD 381,896.81的租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）。我們會用這個數來作為使用權資產（Right-of-use Asset）和租賃負債（Lease liabilities）的帳面價值。在12個月裡，使用權資產（Right-of-use Asset）會進行直線式折舊，而租賃負債（Lease liabilities）則會在每月減去實際租金付款和利息的差額（因為我們把這個租賃當作借錢，因此會有利息）。在租期完結時，它們將會歸零。
例如第一個月中，那折舊金額就是HKD 381,896.81 / 12 = HKD 31,824.73；第一個月不會有利息，因為我們在第一天已付了租金；利息將會於第二個月才出現，並會是HKD 321,896.81 x 5%/12 = HKD 1,341.24。
最後，公司A（承租方）根據上文「基本的複式記帳（Double Entry）和簡化會計」中所提到的複式記帳方式入帳便可。
後付租金（payment in arrears）的處理方法也是相同，只是數字會有一點變化：由於第一期租金是在月底才繳付，因此要乘上discount factor，令總金額相比起來較小（HKD 380,312.18）。同樣，我們也可以使用Excel Formula NPV來計算（見下圖）。
結果，我們得到HKD 380,312.18的租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）。我們會用這個數來作為使用權資產（Right-of-use Asset）和租賃負債（Lease liabilities）的帳面價值。在12個月裡，使用權資產（Right-of-use Asset）會進行直線式折舊，而租賃負債（Lease liabilities）則會在每月減去實際租金付款和利息的差額（因為我們把這個租賃當作借錢，因此會有利息）。在租期完結時，它們將會歸零。
例如第一個月中，那折舊金額就是HKD 380,312.18 / 12 = HKD 31,692.68；利息也在第一個月出現，並會是HKD 380,312.18 x 5%/12 = HKD 1,584.63。
最後，公司A（承租方）根據上文「基本的複式記帳（Double Entry）和簡化會計」中所提到的複式記帳方式入帳便可。
租約修改（Lease Modification）
租約可能會因為不同因素而有修改。事實上，在covid-19疫情肆虐的情況下，很多租約都會被改動，可能有租金下調、或者提早退租？有見及此，HKICPA發出了Update No. 258來處理covid-19對租約的影響。
一般來說，租約修改（Lease Modification）是指租約範圍或租金上的改變，從而與本來的租約條款不一樣。租約修改（Lease Modification）可以被視作和不被視作獨立租賃（separate lease）處理。
當符合以下條件，承租方（lessee）需要把租約修改（Lease Modification）視作獨立租賃（separate lease）處理：
- 有關修改增加了租約範圍，令承租方（lessee）得獲得更多權利去使用更多資產，和
- 租金上升相當於增加了租約範圍的單獨價格（加上適當調整）（例如多租了1,000呎店鋪，租金升幅是相對當時市場多租1,000呎的價格升幅）。
否則，租約修改（Lease Modification）不用被視作獨立租賃（separate lease）處理（即若租約修改（Lease Modification）後租約範圍減少／不變或租金下降，相關修改不用被視作獨立租賃（separate lease）處理），並在修改生效日裡，承租方（lessee）需要把租金分配到修改後的租約（新租約），決定新租約的租期，重新計算租賃負債（Lease liabilities）的帳面價值（重新計算修改後的租賃付款（Lease Payments）的現值（Present Value）），以及調整使用權資產（Right-of-use Asset）的現值（下降的話就以損失入帳）。
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