完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)

上回簡單提及承租方會計(Lessee Accounting)的做法,那對於一般公司來說影響很大,因為一般公司都會有租辦公室的開支(除非他們使用SME-FRF & SME-FRS或HKFRS for Private Entities來進行會計處理。但是,對於出租方來說,他們依舊要將融資租賃(Finance Lease)與營業租賃(Operating Lease)分開處理。

出租方會計(Lessor Accounting)

根據HKFRS 16,融資租賃(Finance Lease)是指伴隨租借物的持有權的絕大部分(Substantially)風險與利益,會轉移至承租方;營業租賃(Operating Lease)則是指伴隨租借物的持有權的絕大部分(Substantially)風險與利益,仍然保留在出租方。要決定一份租約是融資租賃(Finance Lease)還是營業租賃(Operating Lease),我們要看其實質交易內容而非租約本身,例如以下情況將代表一份租約是融資租賃(Finance Lease):

  1. 承租方在租約完結後會獲得該租借物;
  2. 承租方有租借物的購買權,而且在承租方實行該購買權當天,那租借物的購買價比該租借物的市價低很多;
  3. 租借物的租期與它的使用期限(經濟時限,economic life)相約,即使它的持有權沒有被轉移;
  4. 在租約開始日(Inception date),其租金付款總額的現值(Present value)與其市價相約;
  5. 租借物擁有特別的性質,只有承租方能在沒有重大改變的情況下使用它;
  6. 如承租方單方面取消租約,他也要承擔出租方的全部損失;
  7. 承租方要承受租借物的市價浮動所導致的損益;
  8. 承租方能以極低於市價的價錢繼續第二期租賃。

融資租賃(Finance Lease)

針對融資租賃(Finance Lease),在租約開始的時候,出租方要確認相關資產並把它視作應收帳,即租賃淨投資(Net Investment in the lease)=租賃總投資(Gross Investment in the lease)的現值。租賃總投資(Gross Investment in the lease)是把出租方收到的所有租金相關的應收帳,加上資產最後的剩餘價值。而用以計算以上現值的利率,則是在完Q之路(八十六)提過的內部回報率(即令租賃總投資(Gross Investment in the lease)的現值與相關資產的市價加上直接成本相等的利率)

如果是製造商(Manufacturer)或經銷商出租人(Dealer Lessors),他們一般會讓客人買或租借相關資產。由於相關融資租賃(Finance Lease)很大程度上是等於直接出售該資產所獲得的利益,他們在租賃開始的一刻,確認融資租賃(Finance Lease)時,也要確認相關的盈利(Revenue)和成本(Cost of Goods Sold),而不用理會是否出現擁有權轉移。然後,出租方要在租期內確認財務收入(Finance Income)。

如有資產減值損失(Impairment)或終止確認(Derecognition),則要根據HKFRS 9來處理。

以下是完Q之路(八十六)提及的簡單例子。現在把出租物稍為改變一下,再以出租方的角度看這個融資租賃(Finance Lease)。

假如公司A(承租方)向公司B(出租方)承租資產A(公司B也是製造方),他們簽了一份租約[融資租賃(Finance Lease)],詳情如下:

  1. 資產:資產A
  2. 簽約日期:15/5/2021
  3. 起租日期:1/6/2021
  4. 租期:1年
  5. 完租日期:31/5/2022
  6. 免租期:Nil
  7. 續租權:Nil
  8. 租金(月租):HKD 30,000
  9. 按金:HKD 60,000
  10. 代理佣金:HKD 30,000
  11. HSBC最優惠利率:5%
  12. 單位市價:HKD 350,000
  13. 單位帳面價值:HKD 330,000(為了簡化計算,隨便用一個數值)
  14. 剩餘價值:Nil(為了簡化計算)
  15. 備註:公司B(出租方)也有銷售單位的生意,而且在這租期後能讓公司A(承租方)以低於市價的價值購買。

首先,公司B要計算這項投資的內部回報率(IRR),這裡我們可以用Excel 的IRR或XIRR函數來計算,後者把時間加進計算之中,容許租金應收款以不規則的時間收取,令所得的IRR更為準確。(另外,後者的計算結果已經是年化後的數值。)

完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)
內部回報率(IRR)的計算

然後,我們在每期都要把租金應收款乘以discount factor,最後得出以下表格。同時,我們也可以使用Excel Formula NPV來計算(見下圖)。事實上,這個NPV理應是HKD 350,000,但因為捨入誤差而有小許出入。

完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)
後付租金(payment in arrears)

根據HKFRS 16,如果是製造商(Manufacturer)或經銷商出租人(Dealer Lessors),他們在租賃開始的一刻,確認融資租賃(Finance Lease)時,也要確認相關的盈利(Revenue)、成本(Cost of Goods Sold),即如下圖。

完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)

結果,我們得到HKD 349,724.44(~HKD 350,000)的租賃淨投資(Net Investment in the lease)。這裡要注意的是,假如資產有剩餘價值,則成本(Cost of Goods Sold)是該資產的帳面價值減去剩餘價值,而盈利(Revenue)則是租賃淨投資(Net Investment in the lease)減去剩餘價值。

之後,我們也要準備成本分攤表來計算出財務收入(Finance Income)(即利息收入),然後每個月租賃淨投資(Net Investment in the lease)也會因財務收入(Finance Income)而增加,因承租方的租金而減少,最後變成HKD 0的價值。

完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)
後付租金(payment in arrears)的成本攤分表

營業租賃(Operating Lease)

營業租賃(Operating Lease)的會計處理相對簡單,出租方需要以系統性的方式(例如直線法)確認承租方的租賃付款為收入,以及其他因賺取租金收入而出現的成本(包括折舊(參考HKAS 16/HKAS 38),因為相關資產未有賣出)和直接成本。

與融資租賃(Finance Lease)不同:如果是製造商(Manufacturer)或經銷商出租人(Dealer Lessors),他們在租賃開始的一刻,不用確認相關的盈利(Revenue)和成本(Cost of Goods Sold),因為這不是銷售。

以下是簡單例子。

假如公司A(承租方)向公司B(出租方)承租單位A,他們簽了一份租約[營業租賃(Operating Lease)],詳情如下:

  1. 資產:單位A
  2. 簽約日期:1/10/2021
  3. 起租日期:1/10/2021
  4. 租期:2年
  5. 完租日期:30/9/2023
  6. 免租期:Nil
  7. 續租權:Nil
  8. 租金(月租):HKD 50,000
  9. 按金:HKD 100,000
  10. 代理佣金:HKD 100,000

假設公司A(承租方)的年結為每年的3月31日,他會根據以下表格來計算租金收入:

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租金收入表

根據HKFRS 16,我們需要用系統性的方式確認承租方的租賃付款為收入,所以一般也會確認每年平均租金,詳情如下:

完Q之路(八十七):HKFRS 16 租賃(Leases)- 出租方會計(Lessor Accounting)和售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)

如果根據以上的計算來確認每年的租金收入,則金額會和實際上所收到的金額不同,差額便會落入Deferred Income,到了租約完結時,所有Deferred Income便會被確認為租金收入。詳情如下:

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每年的複式記賬明細

售後租回交易(Sale and Leaseback Transactions)

如果賣方承租方(seller-lessee)把資產轉移給買方出租方(buyer-lessor)並租回那資產,則他們要決定資產有沒有真的被轉移(賣出),這將根據HKFRS 15內有關滿足履約義務的條件來評估。例如,HKFRS 15指出,如果賣方承租方(seller-lessee)有權回購某資產(買入選擇權,Call option),則買方出租方(buyer-lessor)對該資產只有有限的控制,那將不會購成銷售。

假如真的有賣出資產,即賣方承租方(seller-lessee)不再擁有該資產,而是向買方出租方(buyer-lessor)租賃該資產,所以他應該

  1. 在賣出資產時確認盈利/損失;
  2. 在租賃該資產時跟從完Q之路(八十六)有關承租方會計(Lessee Accounting)的方式處理

買方出租方(buyer-lessor)則在買入該資產時根據HKAS 16來處理,以及跟從上文有關出租方會計(Lessor Accounting)的方式處理。

假如沒有符合HKFRS 15內有關滿足履約義務的條件,即有關買賣資產並不存在,那麼賣方承租方(seller-lessee)仍然擁有該資產,而相關「租金」則當作賣方承租方(seller-lessee)貸款給買方出租方(buyer-lessor),並根據HKFRS 9來確認負債和資產。


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