上回簡單提及承租方會計（Lessee Accounting）的做法，那對於一般公司來說影響很大，因為一般公司都會有租辦公室的開支（除非他們使用SME-FRF & SME-FRS或HKFRS for Private Entities來進行會計處理。但是，對於出租方來說，他們依舊要將融資租賃（Finance Lease）與營業租賃（Operating Lease）分開處理。
出租方會計（Lessor Accounting）
根據HKFRS 16，融資租賃（Finance Lease）是指伴隨租借物的持有權的絕大部分（Substantially）風險與利益，會轉移至承租方；營業租賃（Operating Lease）則是指伴隨租借物的持有權的絕大部分（Substantially）風險與利益，仍然保留在出租方。要決定一份租約是融資租賃（Finance Lease）還是營業租賃（Operating Lease），我們要看其實質交易內容而非租約本身，例如以下情況將代表一份租約是融資租賃（Finance Lease）：
- 承租方在租約完結後會獲得該租借物；
- 承租方有租借物的購買權，而且在承租方實行該購買權當天，那租借物的購買價比該租借物的市價低很多；
- 租借物的租期與它的使用期限（經濟時限，economic life）相約，即使它的持有權沒有被轉移；
- 在租約開始日（Inception date），其租金付款總額的現值（Present value）與其市價相約；
- 租借物擁有特別的性質，只有承租方能在沒有重大改變的情況下使用它；
- 如承租方單方面取消租約，他也要承擔出租方的全部損失；
- 承租方要承受租借物的市價浮動所導致的損益；
- 承租方能以極低於市價的價錢繼續第二期租賃。
融資租賃（Finance Lease）
針對融資租賃（Finance Lease），在租約開始的時候，出租方要確認相關資產並把它視作應收帳，即租賃淨投資（Net Investment in the lease）＝租賃總投資（Gross Investment in the lease）的現值。租賃總投資（Gross Investment in the lease）是把出租方收到的所有租金相關的應收帳，加上資產最後的剩餘價值。而用以計算以上現值的利率，則是在完Ｑ之路（八十六）提過的內部回報率（即令租賃總投資（Gross Investment in the lease）的現值與相關資產的市價加上直接成本相等的利率）
如果是製造商（Manufacturer）或經銷商出租人（Dealer Lessors），他們一般會讓客人買或租借相關資產。由於相關融資租賃（Finance Lease）很大程度上是等於直接出售該資產所獲得的利益，他們在租賃開始的一刻，確認融資租賃（Finance Lease）時，也要確認相關的盈利（Revenue）和成本（Cost of Goods Sold），而不用理會是否出現擁有權轉移。然後，出租方要在租期內確認財務收入（Finance Income）。
如有資產減值損失（Impairment）或終止確認（Derecognition），則要根據HKFRS 9來處理。
以下是完Ｑ之路（八十六）提及的簡單例子。現在把出租物稍為改變一下，再以出租方的角度看這個融資租賃（Finance Lease）。
假如公司A（承租方）向公司B（出租方）承租資產A（公司B也是製造方），他們簽了一份租約［融資租賃（Finance Lease）］，詳情如下：
- 資產：資產A
- 簽約日期：15/5/2021
- 起租日期：1/6/2021
- 租期：1年
- 完租日期：31/5/2022
- 免租期：Nil
- 續租權：Nil
- 租金（月租）：HKD 30,000
- 按金：HKD 60,000
- 代理佣金：HKD 30,000
- HSBC最優惠利率：5%
- 單位市價：HKD 350,000
- 單位帳面價值：HKD 330,000（為了簡化計算，隨便用一個數值）
- 剩餘價值：Nil（為了簡化計算）
- 備註：公司B（出租方）也有銷售單位的生意，而且在這租期後能讓公司A（承租方）以低於市價的價值購買。
首先，公司B要計算這項投資的內部回報率（IRR），這裡我們可以用Excel 的IRR或XIRR函數來計算，後者把時間加進計算之中，容許租金應收款以不規則的時間收取，令所得的IRR更為準確。（另外，後者的計算結果已經是年化後的數值。）
然後，我們在每期都要把租金應收款乘以discount factor，最後得出以下表格。同時，我們也可以使用Excel Formula NPV來計算（見下圖）。事實上，這個NPV理應是HKD 350,000，但因為捨入誤差而有小許出入。
根據HKFRS 16，如果是製造商（Manufacturer）或經銷商出租人（Dealer Lessors），他們在租賃開始的一刻，確認融資租賃（Finance Lease）時，也要確認相關的盈利（Revenue）、成本（Cost of Goods Sold），即如下圖。
結果，我們得到HKD 349,724.44（～HKD 350,000）的租賃淨投資（Net Investment in the lease）。這裡要注意的是，假如資產有剩餘價值，則成本（Cost of Goods Sold）是該資產的帳面價值減去剩餘價值，而盈利（Revenue）則是租賃淨投資（Net Investment in the lease）減去剩餘價值。
之後，我們也要準備成本分攤表來計算出財務收入（Finance Income）（即利息收入），然後每個月租賃淨投資（Net Investment in the lease）也會因財務收入（Finance Income）而增加，因承租方的租金而減少，最後變成HKD 0的價值。
營業租賃（Operating Lease）
營業租賃（Operating Lease）的會計處理相對簡單，出租方需要以系統性的方式（例如直線法）確認承租方的租賃付款為收入，以及其他因賺取租金收入而出現的成本（包括折舊（參考HKAS 16／HKAS 38），因為相關資產未有賣出）和直接成本。
與融資租賃（Finance Lease）不同：如果是製造商（Manufacturer）或經銷商出租人（Dealer Lessors），他們在租賃開始的一刻，不用確認相關的盈利（Revenue）和成本（Cost of Goods Sold），因為這不是銷售。
以下是簡單例子。
假如公司A（承租方）向公司B（出租方）承租單位A，他們簽了一份租約［營業租賃（Operating Lease）］，詳情如下：
- 資產：單位A
- 簽約日期：1/10/2021
- 起租日期：1/10/2021
- 租期：2年
- 完租日期：30/9/2023
- 免租期：Nil
- 續租權：Nil
- 租金（月租）：HKD 50,000
- 按金：HKD 100,000
- 代理佣金：HKD 100,000
假設公司A（承租方）的年結為每年的3月31日，他會根據以下表格來計算租金收入：
根據HKFRS 16，我們需要用系統性的方式確認承租方的租賃付款為收入，所以一般也會確認每年平均租金，詳情如下：
如果根據以上的計算來確認每年的租金收入，則金額會和實際上所收到的金額不同，差額便會落入Deferred Income，到了租約完結時，所有Deferred Income便會被確認為租金收入。詳情如下：
售後租回交易（Sale and Leaseback Transactions）
如果賣方承租方（seller-lessee）把資產轉移給買方出租方（buyer-lessor）並租回那資產，則他們要決定資產有沒有真的被轉移（賣出），這將根據HKFRS 15內有關滿足履約義務的條件來評估。例如，HKFRS 15指出，如果賣方承租方（seller-lessee）有權回購某資產（買入選擇權，Call option），則買方出租方（buyer-lessor）對該資產只有有限的控制，那將不會購成銷售。
假如真的有賣出資產，即賣方承租方（seller-lessee）不再擁有該資產，而是向買方出租方（buyer-lessor）租賃該資產，所以他應該
- 在賣出資產時確認盈利／損失；
- 在租賃該資產時跟從完Ｑ之路（八十六）有關承租方會計（Lessee Accounting）的方式處理
買方出租方（buyer-lessor）則在買入該資產時根據HKAS 16來處理，以及跟從上文有關出租方會計（Lessor Accounting）的方式處理。
假如沒有符合HKFRS 15內有關滿足履約義務的條件，即有關買賣資產並不存在，那麼賣方承租方（seller-lessee）仍然擁有該資產，而相關「租金」則當作賣方承租方（seller-lessee）貸款給買方出租方（buyer-lessor），並根據HKFRS 9來確認負債和資產。
看完文章後是否知道更多了？歡迎你留言，或發信到電郵learning@iamdelusionman.com一起交流一下！如果你有興趣想一起寫文章，我也歡迎你來inbox啊！
罔相心室(CHI): https://chinese.iamdelusionman.com/
罔相心室(ENG): https://iamdelusionman.com/
Facebook: https://www.facebook.com/iamdelusionman
Facebook Page: https://www.facebook.com/roadoflearning2020
Instagram: https://www.instagram.com/yickki_mong/
MeWe: https://mewe.com/i/yickkimong
