Property Tax

物業稅（Property Tax）的難度不在於計算上，而是在於如何找出正確的數字來計算金額。 例如，差餉是分四個季度預繳的，但租一般來說是月繳，因此處理不同；「擁有人」自行付的差餉不用評稅；一大筆保證金（Premium / Key money）如果被要求在一份多於12個月的租約裡，該筆保證金必需按比除以租約期並用作當年和未來數年的評稅。 假如A向B租了一個單位，租約為4年，每月$20,000，那這$20,000便要除以36個月（s.5B(4)：最高36個月），再乘以稅務年度內所租用的月份（例如10個月）來計算出相應比例（即20,000 / 36 x 10 = $5,555.56）來評稅。這看來也十分簡單。 如果遇到收不到租的情況下，「擁有人」是否能以收不到租金作理由而少交物業稅（Property Tax）？這是可以的，但「擁有人」要準備足夠資料，證明他在某些月份收不到租金，例如他要有出信追收欠租的證明。另一個處理方法則是「擁有人」先繳交全額的物業稅（Property Tax）（把租金當作為應付未付（Accrual）來處理），之後當他確認某幾個月的租金變成壞帳的話，他們可在下一個稅務年度索償相關扣稅。（s.7C(3)） 這種稅務調整（把確認壞帳的本年扣稅影響帶回過去年份）是物業稅（Property Tax）獨有的，例如A的某租客B在2019年2月1日起沒有交租$10,000，至2019年5月31日確認破產。A要假設在2019/20年收到12個月租金，也要付相關的物業稅（Property Tax），而當他在2019年5月確認B破產時，他在2020/21年的稅務年度便要把4個月的租金壞帳（$10,000 x 4 = $40,000）從2020/21年的應付未付代價（Consideration）（即2個月的租金：$10,000 x 2 = $20,000）中扣除，相關的應評稅值（Assessable Value）便是負數（$20,000 - $40,000…

香港其中一項優勢是低稅率和稅率簡單，這吸引了很多公司來港做生意，和很多外國人到這裡生活。在三大稅項之中，物業稅（Property Tax）是最容易處理的稅項。它的計算方法簡單直接，所涉及的《稅務條例》亦只有s.5B。 簡單來說，只要你擁有香港境內的任何土地或建築物，你也需要繳交物業稅，其稅額是應評稅淨值（Net Assessable Value）的15%標準稅率。 「擁有人」的定義在《稅務條例》s.2已詳細列出。基本上，只要是在香港買了任何建築物，或者你做了按揭，或者你是實質的受益人，你也屬於「擁有人」。值得一提的是，若某物業的業主立案法團（根據《建築物管理條例》s.8而成立）如代表某人收取某種代價（Consideration）以換作其他人的物業使用權（right of use），那業主立案法團也會被當作為「擁有人」。 應評稅淨值（Net Assessable Value）的計算十分簡單：它是應評稅值（Assessable Value）減去差餉和修葺和支出方面的免稅額（Statutory Deduction, 應評稅值的20%）之後的淨值。 應評稅值（Assessable Value）是指任何要付給「擁有人」以換取物業使用權（right of use）的代價（Consideration）。它們可以是金錢，也可以是能夠轉換為金錢的東西，例如租金、不會退回的按金、租客負責的「擁有人」的開支（例如維修費）、租客付給「擁有人」的管理費（如果租客B自行交管理費，沒有經過A，則該管理費便不用計算在內）、能被收回的租金壞帳等。 例如，A名下擁有一個單位，在2019年9月1日出租給B，月租為$12,000，三按一上，即先付三個月租金作按金和一個月上期，一年生約一年死約，租期完結後會退回三按。在2019/20稅務年度裡，A需要繳交的物業稅就是應評稅淨值（Net Assessable Value）的15%標準稅率，而應評稅淨值就是應評稅值（$12,000 x 7個月）$84,000的80%（因為當中有20%是法例給予的免稅額），亦即$67,200。結果，2019/20稅務年度的物業稅便是$10,080。 假如A的單位出現滲水情況，結果A要自行付出$10,000的維修費，那該維修費將不會有任何影響；但如果該筆維修費由租客B負責，那A的應評稅值便要加上那$10,000，因為這會被當作為「擁有人」獲得的代價（Consideration）。（即$12,000 x 7個月 + 10,000 = $94,000）…

「相心，我到了你給我的香港法律資訊中心網址查看有關『持有人（Owner）』的定義了。沒想到定的定義範圍如此廣。」Ben似是未有讀過相關知識似的，以一把充滿驚訝的聲音說。 「Ben，拜托你就好好上課吧！不要浪費你交的學費吧！我就不信你的老師沒有在課堂上提及過『持有人（Owner）』的定義！」我苦口婆心地說。 「好了！不要裝成我媽媽的樣子好不？沒時間了！趕快繼續吧！幾分鐘前說到了『代價』。」 「...OK！知道什麼是『代價』是十分重要的，因為要用它來計算Assessable Value...」我還未說清楚，Ben便插口說：「Assessable Value？不是說Net Assessable Value嗎？剛才說錯了？」 「唏！我還未說完啊！」我以怪責的口氣說：「Assessable Value就是將所有該課稅年度的『代價』加起來所得出的數值。之後將之減去持有人所交的差餉（Rate）及20%的Statory deduction就是最初所說的Net Assessable Value（s.5(1A)）。再將之乘上Starndard tax rate (15%)，便得出最後的物業稅。」 「20% Statory deduction是作為課稅者對其不動產所付出的有關維修及改善的費用的劃一扣除額。若該費用遠遠超過20% Statory deduction，則只能扣除最多20% Statory deduction。」 「看來真的很簡單呢！」Ben得意地說：「讓我來總結一下吧！計算物業稅的重點在於決定『代價』。將所有『代價』加起來便得出Assessable Value，再將之減去持有人所交的差餉（Rate）及20%Statory deduction便得出Net Assessable Value。再將之乘上Starndard tax rate…

「相心，你就幫幫忙吧！」這就是就讀大學一年級的會計系師弟Ben於某夜來電時的第一句話。 「幫什麼？打機什麼的，我可不懂。」面對這位超愛打機的師弟，我不得不把他的難題將打機掛勾。 「不是打機啊！而是我還未準備好幾天後的HK Taxation考試！...正確來說，是還未準備過...」Ben的聲音變得愈來愈小，就像是小孩子做錯事後，在媽媽面前認錯時的表現一樣。 「唏！我不是說過你...」我正想教訓一下他時，他卻插口說：「沒時間了！請在考試後才說教！麻煩你現在來指導一下我吧！」 「你以為你正在吃速食麵嗎？這麼短時間怎能學好HK Taxation？雖說比起中國及美國的稅制，香港的顯得簡單得多...」我對於他學習只是幾小時的過程感到不是味兒──學習應是是一個長時間的過程。 「那就是了！加上相心你的聰明才智，就好好為我上一課吧！先來個最簡單的物業稅（Property Tax）吧！」他苦苦哀求道。 看他如此狀況，我便答應指導一下他，說：「好吧！但我把話說在前頭了，我的HK Taxation知識不太全面，而且放低了很久，有錯也說不定。你當真要我教你？」 「當然了！但願我能在考試裡合格便行了！我們開始吧！」 「好了。顧名思義，物業稅就是稅局向物業持有人（Owner）徵收稅款。IRO section 5就是屬於物業稅的條例。簡單來說，物業稅是向每個擁有座落在香港任何地區的土地或建築物或土地連建築物的擁有人，徵收每個課稅年度的物業稅。(s.5(1))計算方法就是Net Assessable Value x Starndard tax rate (15%)。 「需要留意的是，不論持有人是香港永久居民還是外地人，只要其不動產（immovable porperty）座落在香港便要徵稅（即座落在香港外以地區的不動產不用徽稅）。此外，在某些情況下，物業收入要按利得稅的方法計算，例如公司的物業收入便會藉方便為由以利得稅下計算（這裡是指corporation；sole-proprietorship和partnership的物業收入要以物業收入稅計算）s.5(2)(a)；而物業收入是從分租（sub-letting）得來，更必須被納入利得稅計算。 「在計算物業稅前，我們必先要弄清某幾個名詞的定義，包括是『持有人（Owner）』、『土地或建築物或土地連建築物』和『代價（Consideration）』。我們可在IRO s.2(1)、s.7A和s.5B(6)得悉他們的定義。 「要知道如何計算物業稅，你必須要知道何謂『代價』，因為在方才提及過的公式『Net Assessable Value x…